Le droit de l’urbanisme a vocation à fixer les règles juridiques relatives d’aménagement du territoire et à l’implantation des constructions. Autrement dit, il s’agit d’un ensemble de plans et de prescriptions, nationales et locales, qui s’imposent à tout constructeur, aménageur et porteur de projet public ou privé.
A l’échelle du territoire national, le code de l’urbanisme détermine le cadre général applicables aux documents de planification, qui disposent tous d’un acronyme.
Il s’agit en particulier du schéma directeur de la région Ile-de-France dénommé « SDRIF », des schémas de cohérence territoriale ("SCOT") à l'échelle des bassins de vie et, plus localement, des plans locaux d’urbanisme intercommunaux ("PLUi") et communaux ("PLU", qui ont remplacé les anciens "POS", plan d'occupation des sols), et les cartes communales.
En fonction de leur échelle, ces plans fixent de grandes orientations ou orientations d'aménagement ou des prescriptions très précises (la hauteur maximale des bâtiments, par exemple)
Le code de l’urbanisme articule les plans entre eux
La règle de compatibilité s’applique avec le document de planification qui est immédiatement supérieur.
Ainsi, le schéma de cohérence territoriale doit être compatible notamment avec :
- les règles générales du fascicule des « SRADDET »
- Le schéma directeur de la région d'Ile-de-France
- les schémas d'aménagement régional de la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion
Le PLU est lui-même soumis à une obligation de compatibilité avec les objectifs du
Il est notable que le rôle des « SCOT » évolue en raison de la création assez récente des schémas régionaux d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (« SRADDET ») et du développement des plans locaux d'urbanisme intercommunaux. Le SCOT s’insère ainsi entre le PLUi et le SRADDET.
En l'absence de schéma de cohérence territoriale applicables (car non encore approuvé ou annulé), les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales doivent être compatibles avec les plans supérieurs précités.
Sur le fond, l'absence de SCOT impose une règle dite « de constructibilité limitée ». Cela signifie que seules les zones urbanisées délimitées par le PLU peuvent accueillir de nouvelles constructions. Les zones naturelles et d'urbanisation future ne peuvent, par principe, pas être ouverte à l'urbanisation, sauf dérogation accordée par le préfet.
Dans la Région Ile-de-France, le SDRIF vaut SCOT pour l'application de la règle dite de « constructibilité limitée ».
Le code de l’urbanisme délimite également un cadre général de règles applicables
Des règles particulières sont édictées pour la préservation des communes du littoral et des lacs de grandes dimensions (« loi littoral ») ou en zone de montagne.
Dans ces zones de protection littorale, le SCOT détermine les critères d'identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et en définit la localisation. L'extension de l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations et villages existants.
Des règles minimales sont fixées au sein du règlement national d’urbanisme (« RNU »).
Certaines règles s’appliquent à l’ensemble des projets, et des communes, notamment pour la protection du paysage, pour la prévention des risques pour la sécurité et la salubrité publiques :
- « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».
Certaines règles du RNU sont supplétives, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent lorsqu’aucun plan local d’urbanisme n’est opposable au territoire concerné.
- « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie »
- « Une distance d'au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire. »
Le contenu des plans est défini par le code de l'urbanisme
Ainsi, le PLU doit, entre autres, définir les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et naturelles (N).
De même, la destination des constructions est fixée pour l'ensemble du territoire par l’article R.151-27 du code de l’urbanisme :
« 1o Exploitation agricole et forestière;
2o Habitation;
3o Commerce et activités de service;
4o Équipements d'intérêt collectif et services publics;
5o Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ».
